沖縄県外在住のサラリーマンである私がキャンプキンザー（牧港補給地区）の軍用地を買った記録第6弾です。今回は我が家が購入した軍用地について書いてみます。前回までの記事は下記をご覧ください。
我が家が購入した軍用地
我が家が購入した軍用地の概要は以下の通りです（敢えてぼかして書いています）。
・倍率60倍超
・面積200平米弱
・屋富祖アドレス
・浦添市の跡地利用計画上、住宅エリアに入る高台（比較的海側）
・宅地見込み地
正直、割高感はありましたが、（戸建て用地としての）適度な広さ、比較的出物が少なく既存の大通りとの接続も期待できる屋富祖アドレスであること、これらを含めて自分の考える用途（将来的な自宅用地）とバッチリ適合することから購入に至りました。
いい物件が出るのを待っている間に1年、2年と経ってしまえば、結局1〜2倍の倍率の差はチャラになってしまいます。そして実際に、購入してから今までの間に上記を満たす物件が売りに出ているのは見たことがありませんので、やはり買って正解だったと思います。
購入する軍用地の場所にこだわる必要がある？
今後の跡地利用については不確定な要素が多く、買った土地の場所がそのまま利用できるわけではありません。基本的には元ある土地の近くの土地が割り当てられることが多いですが、新都心の例では、まず商業地、住宅地等エリアを分けた後に、申出換地ということで、ある程度地主の希望に応じる形で土地が割り当てられたようです。
仮に申出換地となると、購入するエリアにこだわる意義はやや薄れてしまいますが、とはいえ元ある土地の近くを割り当てるという区画整理の原則からすると、やはり、利用したい場所の近くを選ぶことが望ましいと思います。特に住所については、エリア分けをする上で重要なポイントとなるので意識したいところです。
このほか、注意すべきは道路沿いの土地を購入する時です。正式な基地返還前に、道路拡幅などのために先に所有地が返還されることになれば、申出換地の余地もなくほぼ強制的に（比較的安値で）道路用地として収容されてしまう可能性が高くなります。既に国道の拡幅が行われているキャンプキンザーでは余り心配ないかもしれませんが、キャンプ瑞慶覧あたりは更なる道路拡幅の可能性もあるので、気をつけたほうが良いかもしれません。
純粋な投資目的ならどこを購入するのが良いか
前述の通り、跡地利用については極めて不確定要素が多いため、確たることはいえません。個人的見解としては、純粋な投資として考えるのであれば、浦添市の示している跡地利用計画の中でも、商業業務地区（主に国道58号線沿い）の土地を選ぶのが良い気がします。商業業務地区は建蔽率、容積率とも高めに設定されるでしょうから、土地の価格も上がりやすいのではないでしょうか。
産業振興地区（主に海沿い）についても建蔽率、容積率等高めになることが見込まれますが、リゾート用地としての利用も想定されているため、それなりに空地を設ける必要が生じ、商業業務地区のように全域で高度な土地利用ができるようになる可能性は低いように感じます。極めて海に近いエリアなどであれば希少価値も出てくるでしょうが、そうでなければむしろ津波や塩害等のリスクを考慮しても高台エリアを選んでおいたほうが無難な気がします。
なお、公園用地については先行取得がかなり進んでいますし、基本的には減歩で対応されるものなので、買いたい土地が跡地利用計画上、全て公園用地に含まれている、といったことは余り気にしなくて良いように思います。
以上、色々書きましたが、いずれも私個人の見解であり、仮にこれを元に土地取引を行ってトラブルになっても責任は取れませんのでご承知おきください。次回は購入にあたっての資金調達について記載します。
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