キャンプキンザー（牧港補給地区）の新跡地利用計画素案は見た？小規模地主は不利益を被らないよう注意しよう！

キャンプキンザーの新跡地利用計画素案が公開されました。今回は跡地利用計画案のポイントと、小規模地主が留意すべきポイントについてまとめました。

跡地利用計画案のポイント

素案にはコンセプトなど色々書かれてはいるのですが、地主が気になるのはゾーニングだと思います。現時点のゾーニング案は以下の通りです。

平成25年に策定された跡地利用基本計画と比べると、黄色の住宅地エリアが大きく縮小するとともに、ピンク色の商業エリア、青色の産業・業務エリアが拡大されています。概略としては、①地区の東側（画像の下側）は既存市街地との連続性を踏まえ都市的な土地利用を行うエリア、②西側（画像の上側）は西海岸開発と一体的なウォーターフロントエリア、③南側（画像の左側）は、西洲など既存の産業エリアと連携したイノベーション・業務エリア、④北側（画像の右側）は、地区外の緑地や海を最大限活用する自然環境を活かすエリアとなっており、一部はリゾート用途での利用が想定されている（橙色のエリア）ようです。

ゾーンごとのポイントは以下の通りです。ピンク色のゾーンについては、
・主要な幹線道路沿いには原則商業道路を配置
・商業エリア内で更にテーマを絞ったゾーン分け（グランドゾーニング）を行い、回遊性を高める
・斜面地に配置される宅地は、段々状に造成し、海側からの景観を意識した特徴ある景観を形成（ギリシャやイタリアの斜面にできた市街地をイメージ）
・大街区化を図り、区画道路はなるべく削減
・建物内を利用した歩行者動線を確保

黄色のゾーンについては、
・商業地に隣接する街区では、建物高さの調和を図りつつ低層階に商業用途と高層階に住居とする複合的な施設を想定
・住宅エリアの一部は富裕層をターゲットとした「高級住宅エリア」として設定（エリアを囲うゲートを設ける等）

青色のゾーンについては、
・書くとなる研究施設（大学等を含む）の誘致により、新たなイノベーションを誘発、連携して研究したい企業の誘致や関連するベンチャー企業のスタートアップを促進
・西洲に隣接する一角は、倉庫群と連動できるように工場等の生産機能を想定。生産後すぐに県外へ輸送できるなど、港や空港へのアクセス性を活かす

緑色のゾーンについては、
・地区内で最も標高が高い場所を展望公園として整備
・隣接する街区の地域医療福祉拠点や研究機関等と連携
・緑のシンボル道路と夕陽の見える公園道路沿道に賑わいの場となる公園を配置
・民間による活用と管理による賑わい創出
・公園・緑地からの海への眺望を確保する視点場を設定
・国道58号線沿道に、国道から民地への車の進入を規制するための緑地帯を配置
・街区公園を適宜配置

また、これ以外に気になる記述として
・地権者について「自己利用を希望する割合が減少傾向」
・200平米以下の土地（土地区画整理事業の減歩後の面積によっては自己活用が困難となる可能性がある）土地が地区全体の3割を占める
との記述がありました。

素案をみた感想

西海岸の高台にある立地と眺望を活かそうというスタンスは素直に評価できますが、色々詰め込みすぎだなと感じました。リゾートに産業業務施設に、更に軍港もできるとなるとなかなかカオスな感じになる気がします（土地が広大なので気にならなくなるのでしょうか・・・）。

また、上にも書きましたが、小規模地主としてはやや気になる記述もあります。それは、わざわざ「（土地の）自己利用を希望する地主の割合が減少傾向」「200平米以下の土地は自己活用が困難となる可能性がある」と書かれている点です。

この点、別の場所には重要な事項の1つとして「地権者の意向実現」が挙げられてはいますが、「大街区化」などを進める方針のもとで、小規模地主による土地の自己利用については何らかの制限をかけようとしている（小規模地主には土地を自己利用させず売却させる、戸建などの単独利用はさせず共同利用させる）ようにもみえます。

売りに出ている軍用地をみても200平米以下のものがそれなりにあることを踏まえると、結構影響を受ける地主さんは多いのではないかと思います。知らない間に意図せぬ方向に計画が進まないように、気になる方は早めに浦添市、あるいは地主会などに意見を送っておくと良いかもしれません。

私も、以下の点については浦添市（西武開発局跡地未来課）と地主会に意見を送っておこうと思っています。

・資料上、「自己利用を希望する地主の割合が減少傾向にある」との記述が強調されているが、それでも自己利用を希望する地主は約3割存在する。このため、自己利用を希望する地主を軽んじることなく計画策定を進めてほしい。
・「200平米以下の土地は自己活用が困難となる可能性がある」との記載があるが、50坪以上ある土地が減歩により思い通りの利用できなくなる（売却させられたり共同利用しかできなくなるような）事態は地主として全くもって容認できない。こうしたことにならないよう、自己利用を希望する小規模地主に対して配慮し、過度に1区画あたりの面積を広く取りすぎないよう求めるとともに、その基準に満たない場合も隣接保留地の優先売却などの救済措置をお願いしたい。
・大街区化方針は理解できるが、小規模地主の自己利用ニーズにも配慮した計画策定をお願いしたい。

今後の住民説明会・パブコメに向けて

資料を見ると、今年度は住民説明会やパブコメの募集が行われるとのことです。その際にきちんと意見をしなければ、小規模地主にとって不利益な跡地利用計画となってしまう可能性があります。

もし私と同じようなことを考える地主の方がいらっしゃれば、連帯して意見を遅れたらいいなと考えています。（全てではなく、一部でも良いので）もしご賛同いただける方がいらっしゃれば、コメント欄にでもメッセージを入れていただけると嬉しいです。