返還予定軍用地(キャンプ桑江南側、キャンプ瑞慶覧インダストリアル・コリドー等)への投資を考える

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将来の自宅用地としてキャンプ・キンザーの軍用地を購入した記事をこれまで書いてきましたが、とある方よりTwitterで「キャンプ・キンザー以外の返還予定軍用地、具体的にはキャンプ桑江及びキャンプ瑞慶覧についてどう思うか」というご質問を頂きました。せっかくなので私見をここで述べてみたいと思います。

キャンプ・キンザー以外の返還予定軍用地

いくつか返還予定の軍用地はありますが、近々でまとまった土地が返還されるのはキャンプ桑江南側とキャンプ瑞慶覧(インダストリアル・コリドー等)です。キャンプ桑江は2025年またはその後に68ha、キャンプ瑞慶覧は2024年またはその後に62haが返還される予定となっています。

キャンプ桑江南側への投資を考える

キャンプ桑江南側の跡地利用計画

キャンプ桑江南側については、北谷町による「まちづくり基本計画」が2020年3月にまとめられています。

キャンプ桑江まちづくり基本計画

国道58号線沿いに商業ゾーン、タウンコアゾーンがあり、その東側に知の拠点ゾーン(大学等誘致予定)と住宅地が広がる計画となっています。この辺りでは珍しく高台に斜面住宅ゾーンが設けられる計画となっており、そこからは若干遠いですが海が見えるものと考えられます。

キャンプ桑江南側の跡地利用計画を見た印象

タウンコアゾーンと知の拠点ゾーンの内容次第ではありますが、計画全体を見た印象としては、落ち着いて洗練された雰囲気のある住宅地+商業・交流地区になるのではないかという気がしました。

ビーチへのアクセスは58号線西側に劣りますし、商業地区も狭いので大規模な商業施設開発等は難しいですが、タウンコアゾーンができることで58号線西側とのつながりを上手く生み出しながら、跡地全体の価値向上にもつなげられるのではないかと感じます。

個人的には、既に返還され跡地利用が進んでいるキャンプ桑江北側はバラバラと本土系のチェーン店が立ち並びあまり魅力的な街とは感じられないので、これを反面教師に素敵な街になってくれればと思います。

キャンプ桑江南側への投資はアリか?

投資という観点では、既に返還済みのキャンプ桑江北側の宅地エリアが大体坪60〜70万円で取引されていますので、同じ平地で低層の「うるおい住宅ゾーン」は同程度、複合住宅ゾーンや商業ゾーン、海が望める斜面住宅ゾーンはもう少し単価が上がりそうな気がします。商業ゾーンのまとまった形の良い土地なら坪100万円くらいにはなるかも知れません。

かたやキャンプ桑江南側の軍用地は坪単価30万円程度で取引されており、減歩を考慮しても十分魅力的な価格に見えます。単純な投資と考えれば検討の価値は大いにあるのではないでしょうか。

キャンプ瑞慶覧(インダストリアル・コリドー等)への投資を考える

キャンプ瑞慶覧(インダストリアル・コリドー等)の跡地利用計画

現時点で具体的な案はありません。現在は案を作成するための勉強会・検討作業等を進めている段階のようです。2017年にはディズニーのホテルが建設されるという報道も出ましたが、誘致に消極的な市長に変わってしまった他、最近ではコロナ禍もあって動きは下火となっています。

キャンプ瑞慶覧(インダストリアル・コリドー等)への投資はアリか?

58号線沿いという交通アクセスの良さに加え、アラハビーチ等も近いことからキャンプ桑江北側と同様に値上がりが期待できますが、跡地利用計画が未定ですので、計画次第で思わぬ結果になる可能性も否定できません。

その分倍率は低めなので「今のうちに購入」という考えも無くはないと思いますが、個人的には若干怖いかなという気がします。

まとめ

キャンプ桑江南側もキャンプ瑞慶覧(インダストリアル・コリドー等)も有望な返還予定地ですが、キャンプ瑞慶覧の方はまだ跡地利用計画がないこともあり、不透明感は強い(逆にポテンシャルは高い?)状況です。

個人的にはこの状態でキャンプ瑞慶覧を買うのは、投資ではなく投機に近いのではないかという気がしています。多少倍率が上がっても、もう少し計画が見えてからでも良いのかなと思います。

また、この辺りは既に返還済みの土地も含めて返還が相次ぎますし、もし普天間飛行場が返還されれば、更に多くの土地が供給されることになります。開発側も当然値崩れを起こさないように進めるはずなので、これによって相場が大崩れすることはないと思いますが、長い目で見れば一帯の地価が若干弱含む可能性がある点には注意する必要がありそうです。

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