私が現在居住している福岡市中央区は大東建託による「住みここちのいい街ランキング」の上位常連で、2019年度に は全国トップとなっています (2020年度は6位)。 「ランキング上位の街は人口が増加傾向」ということで、住みここちの良いまちづくりをすれば人口が増加し(或いは減少を極力抑え）、長い目でみた地域活性化にもつながるものと考えられます。これから街づくりがはじまろうとしているキャンプ・キンザーの開発にも大いに活かしてもらいたいという想いで福岡市中央区の良い所をまとめ、キンザー跡地開発にも活かせそうなコンセプトを整理してみました。
福岡市中央区の何が凄い？
世界一貫い物が便利な街＆建設中の最新オフィスビル
福岡市中央区にある天神エリアは言わずと知れた九州一の繁華街ですが､ 実は 「半径400m以内に大規模多店舗型商業施設が21もあり、その数は世界の主要都市でトップ」ということで､英国の雑誌Monocleに「世界一貫い物が便利な街」と評されたそうです。
東京などと違って、大きな商業施設が複数のエリアに乱立しているわけではないですが、 いろんな商業施設がコンパクトに集まっていて買い物しやすいのは事実で、わざわざ買い物で東京へ出かける必要性を感じません。 また、これを目当てに九州を中心に県外からも買い物客が来ており、 コロナ前までは韓国を中心にインバウンド客も多く訪れていました。
オフィスビルについては、現在、「天神ビッグバン」と銘打って、大規模な再開発が進められています。期間限定 で容積率緩和などの優遇措置を講じ、民間によるビル投資を呼び込むというもので、47棟ものビルが順次建て替えられています。サラリーマンとしては勤務するビルが新しいだけでモチベーションが上がるものですが、 福岡市では、更に「ビルのコロナ対応化」を推奨しており、「非接触で操作できるエレベーター」 「高性能換気システム」など最新の感染対策を施したビルが複数建設される予定です。 ビルにはオフィス機能だけでなく、ホテル、商業施設や賑わい空間なども設けられる予定であり、更に天神エリアの魅力が向上することが期待されています。
繁華街↔住宅街だけでなく空港、新幹線、高速バスなど広域交通とも抜群の交通アクセス
上述した繁華街エリアからちょっと離れるとマンションが立ち並ぶ住宅エリアが広がります。 住宅エリアから天神まで のアクセスは電車で10分以内（徒歩・自転車圏内）で、 電車内の混雑度も東京と比べれば遥かにましで、毎日の通勤がとても楽です。 また、地下鉄天神↔博多駅間は6分、天神↔福岡空港間は11分という抜群のアクセスで、新幹線、 飛行機を使って日本中の主要都市へアクセスすることが可能です。
海、山、池、緑地を活かした複数の自然豊かな大規模公園
区内には大濠公園 （39.8ha）、舞鶴公園（39.3ha）、西公園 （17.0ha）、南公園 （28.0ha）という大規模な公園が複数存在しており、山や池、緑地などの自然を活かした魅力ある公園となっています。
また、区外になりますが、ちょっと足を伸ばせば（区北西部からは徒歩圏内に）隣接する早良区にシーサイドももち・地行浜海浜公園 （31.3ha） があり、身近に海を感じることもできます。これらの公園は日頃から散歩やランニングなどを楽しむ住民で賑わっています。
そもそも福岡市は街路樹等が比較的多く、身近に緑を感じられる街ではありますが、広大な緑地や池、海を含む大規模な公園が複数存在することが都市としての魅力を大きく底上げしています。
物価が安く食べ物も美味しい
県ごとの物価水準の高低を示す 「都道府県別の消費者物価地域差指数」をみてみると、 福岡県は全国でも下から4番目に低く、地方の中核都市としては圧倒的に低い水準です。
実際にスーパーマーケットなどで食料品の価格をみても､ 近隣県が米、肉、魚、野菜などの主要産地・水揚地であることもあり、品質のいいものが安く手に入ります。 また、食材が安く、人件費・家賃も東京・大阪などと比べて安いので、外食も安くて美味しい店が多いです。
こうした住みここちの良さが人を呼び、更に活気のある街を作っている
これまで述べてきたように、福岡市中央区は様々な点で魅力的な街ですが、それを目当てに人口の流入が続いていることで、更に活気のある街となっています。例えば、天神に建てられている最新のオフィスビルには、香港から外資系の金融機関が入居することが決まっているほか、テレビ通販大手のジャパネットたかたも実質的な本社機能を福岡市に移すようです。これらの企業はいずれも福岡のアクセスの良さや住環境の良さ、物価の安さなどを高く評価しています。こうした企業の職員はそれなりに年収も高いでしょうから、地元企業の売上増加という観点でも効果は大きいと思います。
また、区外も含めて近隣には多数の大学・専門学校があり、九州中から若者が集まってきます。若者が多い街はやはり活気がありますし、これから日本全体で人口減少が進んできたときに、「企業がどこに投資するか」を考えると、やはり「若者が多く人口の増えているエリア」となるのは必然だと思います。
キャンプ・キンザー跡地開発のコンセプト
これまでのところで福岡市中央区の魅力をかいつまんで紹介しました。ここからは、これをキンザー跡地開発にどう活かすかという提案をしてみたいと思います。
日本一住みここちのいい街を目指す
跡地開発にあたっては色んな利害関係もあると思いますし、その上で様々なコンセプトも考え得るとは思いますが、「日本一住みここちのいい街」を目指した街づくりを行えば多くの方が幸せになれますし、利害関係の調整もしやすくなるのではないかと思います。ただ「公園を大きくします」というだけでは住民も理解しづらいですが、「日本一住みここちのいい街を作るためにはこれだけの大きさの公園が必要」といった説明ができると思うのです。
また、「日本一住みここちのいい街」を目指すのは「那覇空港から程近い位置に、沖縄西海岸を望める街をゼロから作れる」というキンザー跡地だからこそできることだと思っています。これを実現できれば国内、あるいはアジアから力のある企業を誘致することも十分可能だと考えます。
高度に集積した商業・業務地区で県外・世界から人を呼び込む
浦添市を中心に県南の糸満市から中部の読谷村、うるま市までを含む沖縄中南部都市圏（面積478平方km）の人口は約120万人。仙台市（786平方km、110万人）や広島市（907平方km、120万人）、北九州市（487平方km、95万人）と比べても、狭い面積の中に同等以上の人口が住んでいます。
一方で、これらの自治体とは異なり、中南部都市圏は20近くの市町村から構成されているので、都市圏の中心たる商業・業務地区が存在していません。那覇市・久茂地やおもろまち周辺は多少の商業・業務地区が存在しますが、100万都市の中心にしては力不足感が否めません。
地図をみればわかる通り、浦添市は中南部都市圏のほぼ真ん中に位置します。空港からのアクセスも良好です。こうした場所に高度に集積した商業・業務地区を設け、県外・世界から人を呼び込むことを目指した街づくりを行えば、地域、ひいては県内経済の活性化につながるのではないかと考えられます。
導入してほしい機能等としては、
・容積率を緩和して建物の高層化を計り、コンパクトなエリアに密度の高く回遊性の高い施設配置
・１つ１つの区画を大きく取り、大フロアの商業施設・オフィスビルが連なるエリアを構成
・沖縄らしく公開空地や吹き抜け空間を多用した開放感ある空間（容積率緩和の条件にすると良い）
・商業施設については移住者や観光客が「わざわざここに来て買い物をしたい」と思える仕組み（店舗・品揃えの充実に加え、DFSとの連携）
・オフィスについては特区制度を活用・新設して様々な業務機能を誘致（例：地方への拠点分散化を図る企業、ベンチャー企業・スタートアップ企業、高度なIT事業者＜IT津梁パークと連携＞・金融事業者などを税制面などでサポートするとともに、ここで働きたいと思えるようなリゾート感あふれるオフィス空間を整備）。
・図書館などの公共施設機能をビルの一部に設ける
といった感じでしょうか。
既存のDFS（おもろまち）や IT津梁パーク（うるま市）などとも連携しつつ、これらの機能の一部をサテライト的にキンザー跡地に立地・誘致できるようになれば、キンザー跡地の魅力が高まると思います。個人的にIT津梁パークのコンセプトは悪くないと思っていますが、やはり立地がうるま市では本土へのアクセスが悪く（空港まで車で約1時間）、企業の進出を妨げる一因となっています。キンザー跡地にIT津梁パークの機能を一部移管すれば、アクセスの悪さを理由に進出に二の足を踏んでいる企業を誘致できます。また、IT業界は慢性的に人手不足ですので、「多くの人が住みたい・働きたい」と思える街にオフィスがあることはそれだけで大きなメリットになります。
なお、浦添市ではキンザー跡地を「シリコン・リーフ」と銘打って、企業の研究機関やスタートアップ企業の集積を図りたいと考えているようです。その中には、IT人材育成の発掘・育成拠点も設けられるようであり、方向性としてはいい方向に向かっているようです（この場合、主要施設は商業・業務地区ではなく産業振興地区に配置される可能性あり）。
このほか、現時点で市庁舎や図書館などがキンザー跡地に立地する計画はないようですが、ビルの一部フロアを貸し切って市庁舎の支所、図書館などを設けられれば住民・移住者にとっても大きなアピールポイントになると思います。
オーシャンビューを活用した広大な公園緑地
地主にしてみれば「減歩で自分の土地が多く減らされるのは納得いかない」という方もいるでしょうが、魅力ある公園が近くにあれば自分の土地の価値も大きく上がります（全く比較にはなりませんが福岡市の大濠公園近郊の地価は住宅エリアでも余裕で坪単価200万円超えです）。
ポイントは、「十分な広さを確保すること」、「オーシャンビューを活用し、実際の広さ以上に開放感のある公園とすること」、「跡地全体から徒歩などで容易にアクセスできるようにすること」でしょうか。
福岡市の大濠公園は敷地の半分以上が大きな池です。それを取り囲むように1周2kmのジョギングコースや遊具などが配置されており、実際に使えるスペース以上に開放感のある空間となっています。
大前提としてある程度大きな公園緑地を設けるのは当然ですが、オーシャンビューを上手く活用することで実際よりも広く感じられる空間を作って欲しいものです。また、跡地全体から徒歩で容易にアクセスできるような遊歩道・緑道などが設けられれば、減歩を受け入れる住民も「自分の公園」との意識が高まり、受け入れやすいのではないかと思います。
浦添市の案（下図）ではパルコより北側の海に面したエリアを中心に広めの公園緑地が設けられることとなっているほか、高台の住宅エリアの縁（海側）に沿って南北に縦貫する緑道・公園が設けられる計画となっています。これが計画通り実現すればそれなりに魅力的な空間になると思いますし、欲を出せばもう少し公園の面積を増やしてパルコ北側と住宅エリアの縁にある公園をもう少し一体的に利用できるようにしてはどうかと思います。ただし、実態は土地を減らされたくない地主が抵抗をするものと予想されます。いかにこの公園の価値を理解してもらうかは今後の跡地開発に向けた大きな課題だと思いますし、早くから地主への啓蒙を行う必要があるのではないかと感じます。
沖縄を縦貫する鉄軌道駅は58号線沿いかつキンザー側に
仲井眞さんが知事でなくなってからはややトーンダウンした感がありますが、第4次沖縄振興計画では沖縄の南北を縦貫する鉄軌道について検討を進めるとして、費用便益調査等が進められていました。今のところ、「採算が見込めない」とのことで事業開始には至っていませんが、慢性的な交通渋滞に悩まされる沖縄において、那覇〜名護を1時間で結ぶ縦貫鉄道の建設は悲願だと思いますし、CO2排出削減など環境問題の観点でも望ましい取り組みだと思います。また、キンザー跡地にとっても、その魅力を左右する大きなプロジェクトだと言えます。
現在検討されている鉄軌道のルート案は、那覇から58号線ないし330号線沿いに高架ないし地下トンネルで北谷方面へ抜けるような計画となっています。今のところ58号線ルートがやや優勢なようですが、330号線沿いなら多少距離を短くできるようですので、そちらが採択されるリスクもあります。
浦添市はキンザー跡地を「世界的リゾートにする」と言っていますが、それを実現するためには、鉄軌道を58号線沿いに敷設し、キンザー前（ないしキンザー内）に駅を設けることが必須と考えられます。仮に鉄軌道が330号線沿いになってしまった場合、わざわざキンザー周辺に宿泊する観光客は限られるでしょう。また、北部につながる鉄道が通ることで、前述した商業・業務地区の商圏・通勤圏拡大にもつなげることができます。鉄軌道駅が空港につながるかどうかはゆいレールとの関係で難しい可能性もありますが、福岡市が抜群の交通アクセスを売りにしている通り、消費・観光だけでなく企業誘致の観点でも鉄軌道を含めたアクセスの向上が極めて重要であり、「住みここち」を大きく左右する要素といえます。
なお、現在、内閣府の試算では「将来の観光客予測が1200万人に増えるとしても赤字」ということで計画がストップしている状況です。ただし、これが1500万人ほどになると黒字化する絵が描けるようです。コロナ禍で台無しになってしまいましたが、那覇空港の滑走路が増設される中で航空便が大きく増便されれば、近い将来1500万人の入域観光客も夢ではないと考えられます。やんばるの世界遺産認定も追い風です。
そうなると一気に縦貫鉄道の話が進み始める可能性があります。浦添市はそうなった時に国道58号線側にルートを設け、キンザー跡地周辺に駅を設けるよう国や県に働きかけをしっかり行なって欲しいと考えています。また、地主としてもそういった意見を市に伝えることは重要だと感じます。
高層ビル・マンションは58号線沿い＆東西に走る幹線道路に集めて海を近くに感じられる住宅地を
浦添市案を酷評している方もいらっしゃるのは分かっていますが、個人的にはそこまでおかしな案だとは思いません。むしろ下手に改変されるよりはこのまま進めて欲しいと思うくらいです。
浦添市案およびイメージ図を見ると58号線沿いおよび東西に走る幹線道路沿いに商業・業務地区が設けられる計画となっており、マンションと思われる高層建築物も眺望を極力遮らないように配置されています。その上で、低層住宅は傾斜に沿って配置されており、産業振興地区との緩衝帯にが緑地が配されているため、海側の一部エリアからは海を望めるもの思われます。
実際に海が見えるような住宅地がどれほど用意されるかは未知数ですが、眺望の良さは住みここちに直結するものですし、それは即ち跡地の価値向上にもつながるものなので、是非とも眺望を意識した住宅地の配置・開発をお願いしたいものです。また、そのためには、繰返しになりますが浦添市が計画している現在の商業業務地区の配置は理想的だと思います。
民間の建設業者がたたき台として提示している有志案では「住宅も含めて全て建物は高層化する」「その方が土地が生み出す収益は大きくなり地主の利益に叶う」との意見もありますが、戸建用地として使いたい地主は一定数存在しますし、一方で土地を賃貸・売却して利益を得たい地主にとっても、土地の全域が高層建築エリアになるよりは、高層建築可能なエリアを一部に限定することで土地の希少性が増し、高い収益を得られる可能性もあるのではないかと考えられます。
他の返還跡地・教育機関と連携して高度なIT人材、理系人材を育成
前述の業務地区との関連する話として、やはり高度なIT人材、理系人材を沖縄で育てて、沖縄で質の高い仕事に就いてもらうことは県民の貧困問題の解決という面でも非常に大事だと思います。また、今後、全国の他地域では沖縄より遥かに早いペースで人口減少が進んでいき、当然人材の確保も難しくなります。しばらくは人口増加が続く沖縄県内で優秀な人材を育成・輩出できる環境を上手く整えることができれば、そうした人材を求めて企業も沖縄に進出しやすくなります。
この点に関しては、キンザー以外の基地返還予定地で大学を誘致しようという動きもあるようですし、沖縄には高専や工業高校、琉球大学など様々な教育機関があります。これらの教育機関と連携し、今から優秀な人材の育成を進める、或いは優秀な人材を育成できるシステムを構築しておくことがキンザー跡地への企業誘致を考える上で重要になってきます。
また、沖縄は米国の占領下だった歴史的経緯や現在でも県内に多数の米軍基地があることもあり、英語が堪能な学生も多いです。ITだけでなく英語にも強みがある人材を育成できれば、全国の他地域にはない強みになり得ると考えられます。
物流ゾーンは住民が物流コストの軽減を実感できるような取り組みを
沖縄の物価は高いです。九州のコンビニでは200円で成分無調整の牛乳が買えますが、沖縄では300円以上します。牛乳は沖縄に酪農家が少ないほか、輸送の際に嵩張り、日持ちもしないので特に高い部類に入りますが、本土から運ばれてくる野菜、果物や加工食品などには高い物流コストが上乗せされています。
キンザー跡地と一体で開発される物流ゾーン（浦添ふ頭）の整備に当たっては「物流コストの低減」もお題目としてあげられていますが、キンザー跡地の住民を含む県民の生活を守るという意味でも是非ともこの点については実現してもらいたいと思います。
また、コストコのような倉庫型の大規模小売施設（個人的にコストコはあまり好きではないですが）を物流ゾーン内或いは近隣に誘致できれば住民は安くで食品・日用品を購入できるようになるほか、雇用の受け皿、周辺からの買い物客の増加などが見込めるのではないかと思います。
まとめ
以上、かなり長くなってしまいましたがポイントとしては、
・特区制度等を活用しながら高度な商業・業務地区を設け勢いのある企業を誘致
・上記商業・業務地区の一部に図書館等の文化施設を配置
・高層建築は58号線沿いおよび東西に走る幹線道路沿いに集め、それ以外のエリアからは海への眺望を極力確保する
・インパクトのある眺望＆広大な公園を設ける
・鉄軌道駅を誘致し県南部〜北部への公共交通アクセスを確保
・業務地区で働く優秀なIT、理系人材を今から育成
・一体開発される浦添ふ頭の物流ゾーンをうまく活用して物流コスト低減＆倉庫型大規模商業施設を誘致
といったところでしょうか。
買い物しやすい商業施設や便利な公共施設、広く快適な公園があれば住みたいと思う人が増えますし、そうして住民が増えれば商業施設や企業の立地も増えるという好循環が生まれます。また、そのためには交通アクセスや人材育成の改善も必須ですし眺望のいい住宅地が用意できればなお良いでしょう。キンザー跡地開発に関係する方々は、こうした様々な施策を総合的に勘案しながら進めて欲しいと思います（私なんかに言われなくてもやっていただいていると思いますが）。
思いつくままに色んなことを書いたので、矛盾していたり足りなかったりすることも多々あるかと思いますが、今後、徐々にブラッシュアップしていければと思います。私としてもキンザー跡地が「日本一住みここちの良い街」になるよう後押しできればと思います。
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