100平米以下の狭すぎるキャンプキンザー（牧港補給地区）軍用地を買うのは危険かも！リスクをしっかり把握しよう

今に始まったことではないですが、100平米を下回るようなキャンプキンザー軍用地がちょこちょこ売りに出ています。一般に、キャンプキンザー軍用地は周辺の地価相場と比べればまだ価格は低いですし、返還後の開発への期待もあり人気がありますが、狭すぎる土地を買う場合はそれなりにリスクを伴います。

その旨を記載している不動産業者もありますが、そうでない業者もあります（取引時にはきちんと説明していると思いますが）ので、今日は狭すぎる返還予定軍用地を購入するリスクについて解説します。

那覇新都心返還時の狭すぎる軍用地の扱い

キャンプキンザーと状況的に近いと思われる那覇新都心返還時の事例をみてみます。実は那覇新都心返還時には、100平米以下の土地は「全面買収」となっています。つまり、地権者の意向に関係なく、公共用地などのために売らざるを得なくなったわけです。

こうなると地権者は自分で土地を使ったり、貸したりすることはできなくなります。また、買収時の価格は現在の取引相場を大きく下回る可能性が高く、リスクを伴います。返還前に他の地権者に売却することは可能ですが、そのような状況で高値で売却できるかは疑問です。

強制的に売らざるを得なくなるとして、高値で売れるならば問題ありませんが、一体いくらで買い取って貰えるのでしょうか。

実は、現在浦添市ではキャンプキンザー軍用地の先行取得を進めています。この相場をみると、宅地で約10万円/平米、宅地見込み地で約9万円/平米となっています。

現在宅地見込み地、57倍で大体12万円/平米ですので、このまま劇的な買い取り相場の上昇がなければ、やはり全面買収によって損をする可能性がある（返還までの地料込みでトントン？）ということを意識しておく必要があると思います。

那覇新都心とは異なり、キャンプキンザーでは土地の先行取得がかなり進んでいるため、必ずしも新都心と同様に狭小な軍用地が全面買収になるとは言い切れません。

また、仮に全面買収にならなかったとしても、区画整理で3～4割は減歩されてしまいますので、100平米の土地をも持っていても実際は60～70平米分しか使えません。これを何かに活用しようとしても、なかなか難しいと思います。

ただし、細切れの土地が余りに多く跡地開発に支障を来しかねませんので、狭い土地が一括して全面買収になる可能性も相応にあると思います。

既にある程度の面積を近隣に持っている方は、合算することで全面買収を回避できるので、狭小地を買ってもリスクは低いでしょう。寧ろ割安な値段であれば買い増しも良いと思います。

ただし、住所（屋富祖、城間など）が違うと都合の悪い場所に換地される可能性もあるので注意しましょう。せっかく屋富祖の土地を買ったのに、小さな小湾の土地と合算するために小湾側の土地を割り当てられないとも限りません。

このあたりは現時点ではどうなるか全く分かりませんが、分からないだけにリスクは極力避けておいた方が良いと思います。

いかがだったでしょうか。価格が手頃だからと狭小なキンザー軍用地に飛びつくと、全面買収による損失リスクを抱えることになりますし、そもそも狭すぎて使い物にならないということも考えられます。

しっかり自分でも調べ、不動産屋さんの説明も受けて購入するようにしましょう。