沖縄への移住を計画するサラリーマンのブログを標榜しながらこれまで移住ネタを全く書かずに来たわけなのですが、遂に移住ネタを書いてみます。
我が家が軍用地を買うに至った経緯
もともと我が家では、将来的に妻の実家のある沖縄へ移住したいなぁと考えていました。ただ、本土で仕事があるので、すぐには沖縄に家を建てられません。
また、一般的な宅地ををネット等で検索していても、空港や海が近くて落ち着いた住環境の土地はなかなかありません。あってもかなり高額です。
そこで目を付けたのが返還予定の駐留米軍用地です。返還までの間は軍用地料が収入として入ってきますし、返還後は区画整理事業などを経て、価値の高い住宅・商業・リゾートエリアとしての開発が展望されています。坪単価もそこまで高くありません（私が購入した土地は3割の減歩後で坪60万ちょっと）。
こうしたことを考えていたタイミングでキャンプキンザー（牧港補給地区）にちょうど良い物件が見つかりました。その後、不動産会社、金融機関との交渉を重ね、晴れて軍用地オーナーになることができました。
軍用地のメリット・デメリット
我が家が軍用地を買った経緯は上述のとおりですが、ここでは一般的にみた軍用地投資のメリット、デメリットを整理してみます。
軍用地投資のメリット
・空室という概念がなく確実に地料が入るので不動産投資として圧倒的にお手軽。
・地料が毎年複利で1％程度上昇しており、それに伴い価格も上昇傾向。
・課税評価額が低いため相続対策に適している。
・収益が確実に見込め取引も活発なので、他の不動産と比べて換金性が高い。このため金融機関から融資を受けやすい。
・原則として収益見合いのプライシングなので、返還・再開発後に好立地となる物件は値上がりが期待できる。
軍用地投資のデメリット
・基地が早期返還されると価格が下落する可能性がある。
・他の投資商品の人気が高まったり、金利が上昇したりすると価格が下落する可能性がある。
・返還目的で買った場合、返還の遅れや土壌汚染、地主間の調整などで土地が利用できるようになるまで時間がかかる場合がある。
・返還後の土地利用については未確定の要素が多く、自分が好きなように土地を利用できない可能性がある。
・返還後の区画整理に際しては大きく減歩（道路や公園などのために強制的に土地を供出）されたり、場所の移動を余儀なくされる可能性がある。
まとめ
簡単にまとめると、軍用地は返還されにくい場所を選べばローリスク・ローリターンの投資先となり、返還されたとしても場所によっては値上がりが期待できる、といったところでしょうか。
とはいえ、軍用地の価格は既にかなり高騰していますので、もっと高いリターンが見込める投資商品の人気が高まったり、金利が上昇したりすれば値下がりするリスクもあります。また、地料についてもコロナ禍で国の財政が圧迫されており、辺野古の問題等で国と県との関係も良くないですので、この機に地料の引き上げを取り止め、最悪の場合引き下げ、なんてことが起こってもおかしくありません。その場合、軍用地の価格そのものにも影響が出てくるものと思われます。
とはいえ我が家にとっては、返還までの間は地料が得られ、その後は宅地として使える（と見込まれる）。しかも立地等を考えると割安、と考え購入を決意しました。
次回は我が家が購入したキャンプキンザーの軍用地の概要と他の返還予定軍用地との比較についてまとめてみます。
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